根据2019年1月深圳市规划局披露的《闲置土地信息表》显示-宁陵新闻
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记者控股-根据2019年1月深圳市规划局披露的《闲置土地信息表》显示-宁陵新闻

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記者走訪發現,除了該地塊處於閑置狀態以外,附近多是住宅小區。

本報記者就部分已批未建土地為何不能認定「閑置土地」,如何盤活現有土地資源等問題致函採訪深圳市規劃局,截至發稿時未獲回復。

據中銀國際此前的研報指出,閑置多年的深圳黃金台項目重估增值明顯,若政府補償面積超過40萬平方米,謹慎計算其土地價值超過100億元,未來貨值大概率超過200億元,對中洲控股NAV(凈資產價值)將超預期貢獻近30億元。

此外,在繁華的深圳北站商務區附近,有另一塊「曬太陽」的巨幅土地,該地塊編號為A817-0024,閑置139個月,位於龍華新區民治街道新區大道,佔地面積為76116平方米,土地使用權人為深圳市金利居房地產開發有限公司(以下簡稱「金利居地產」)。天眼查顯示,金利居地產為深圳卓越集團下屬子公司,記者走訪發現,該閑置地塊正好位於卓越集團開發的皇后道小區南側,四周被圍蔽,僅留一個出口,但無人看守。

六七月份正是深圳一年中最熱的時候,在人跡罕至的區域「趟」着大片空地,雜草在強烈的陽光下瘋狂生長。

記者針對該項目的開發情況致函採訪中洲控股董事會辦公室人士,對方表示:「黃金台項目正在推進當中,估計很快能開工,但項目具體情況則暫時無法透露。」

根據公告顯示,管理部門對這兩宗地塊擬定的處置方案為:按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(5269.24萬元)后重新約定開竣工期限,限期開發。

本報記者就該地塊閑置多年原因等問題採訪卓越集團相關人士,截至發稿時未獲回復。

近日,記者走訪發現,在寶安區西鄉街道的康達爾山海上園二期項目對面,仍有大片尚未開發的空地,據了解,該空地便是被認定為閑置土地的A108-1159地塊。

中洲控股將黃金台項目形容為「龍華新區核心地段的住宅項目」。財報顯示,黃金台項目原土地總面積約 28.44 萬平方米,被政府徵用17萬平方米,剩餘約11萬平方米,政府承諾等值補償,項目待開發建築面積63.47萬平方米。

康達爾方面對於閑置的原因解釋稱,2016年4月公司簽訂土地合同后,立即開展各項報批報建手續。因土地歷史遺留原因,導致相關手續受阻,無法正常推進項目的開發建設。

中國財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林指出,土地閑置認定標準邊界存在一定的模糊,有開發商為了規避被認定為閑置,打根樁挖個地基就停工,但是對外宣稱已經動工了;甚至有的還通過債權方提起訴訟,打官司凍結土地來拖延時間。

據悉,深圳市目前已批未建的土地高達564宗,而被認定為閑置土地的僅為十分之一左右,其中涉及企業原因的共127宗,土地面積290.65 公頃;涉及政府原因共404宗,土地面積832.65公頃;涉及外部因素的33宗,土地面積71.12公頃。

記者發現該地塊上堆積了不少建築垃圾,還有建築工人居住的跡象,詢問二期現場施工人員該空地是否已開工建設,施工人員表示,「並未收到這塊空地要施工的通知,也不知何時開工。」

李宇嘉表示,由於「企業原因」所導致的閑置土地,主觀而言,可能因為有企業看中地價增值,為了獲得更多收益蓄意「囤積」土地;客觀而言,也有部分企業是因為自身生產計劃、投資計劃未達標落地,所以導致土地閑置。

「囤地」行為將面臨處罰多年來,深圳市政府也在不遺餘力地打擊囤地行為,並陸續出台了《深圳市閑置土地處置工作方案》《深圳市土地閑置費徵收管理辦法》等一系列相關政策。

黃金台地塊「沉睡」25年在深圳這個寸土寸金的地方,仍有土地「沉睡」25年卻未能進行開發。

深圳土地資源緊張,處置閑置地塊成為當務之急。6月26日,深圳市政府常務會議通過《深圳市已批未建土地處置專項行動方案》(以下簡稱《行動方案》),會議指出深圳將在2019~2020年處置全市閑置土地。

為加大力度打擊「囤地」行為,據上述《行動方案》顯示,將對已批未建土地區分企業原因、政府原因和外部原因三類未建原因,並明確規定「因企業自身原因閑置一年,或曾因企業自身原因經過閑置土地處置且再次構成閑置的,依法無償收回」。

2001年,中洲控股的前身深圳市長城投資控股公司花費2.58億元收購了華電地產,從而獲得了黃金台項目權益。

據《閑置土地信息公開表》,佔地面積28.44萬平方米的黃金台項目已閑置多年,土地使用權人為深圳華電房地產公司(以下簡稱「華電地產」)、深圳市寶東地產開發公司(以下簡稱「寶東地產」)以及深圳市寶安區龍華鎮經濟發展總公司(以下簡稱「龍華公司」)。

據山海上園的銷售人員表示,該地塊是用來建設山海上園三期的土地,原計劃規劃建設商務公寓、酒店和商場等,他告訴記者:「四期的土地還在三期後面,估計要過兩三年以後才能建好。」

2016年,華電地產作為原告,向法院提出了獨家享有黃金台項目土地使用權和收益權的訴求;2018年6月,深圳市中級人民法院駁回華電地產要求獨家享有的訴求;2018年7月,華電公司將訴訟請求上訴至廣東省高級人民法院,目前該案件仍未開庭審理。

《中國經營報》記者統計發現,深圳市規劃和自然資源局(以下簡稱「深圳市規劃局」)最新公布的《閑置土地信息公開表》中,深圳全市共有62宗閑置土地,其中22宗土地閑置原因為政府原因,40宗土地是由於企業原因,閑置時間短則1個月,長則高達205個月。

據了解,深圳市官方通報的《閑置土地信息公開表》並不完整,深圳還存在一批無法認定的「閑置土地」。如深圳市南山區西麗二中北部的T402-0014地塊,佔地面積1.05萬平方米,至今在鬧市區已經閑置超過20年,該地塊曾出現在2010年國土部核查通報的全國閑置土地名單中,卻並未出現在《閑置土地信息公開表》中。

值得注意的是,深圳市康達爾集團股份有限公司(以下簡稱「康達爾」)近期發佈公告稱,由於公司持有的A108-1159、A108-1160宗地未能在約定開工日期一年內動工開發,被深圳市規劃局寶安管理局認定為閑置土地,且閑置原因為「企業自身原因」,或面臨高達5269.24萬元的處罰。

根據廣東省司法部門披露黃金台項目權益歸屬案件信息,上世紀90年代初,華電地產、寶東地產和龍華公司簽訂《聯合開發經營「黃金台山莊」協議書》,三家公司分別擁有該地塊65%、10%以及25%的權益。

近日,本報記者走訪發現,離繁華的深圳北高鐵站僅一街之隔的黃金台項目,土地荒廢雜草叢生,四周已被欄杆圍起,每個入口均派有保安看守,一名保安告訴記者:「這個地方荒廢很多年了,這兩年說要開發建樓,可能年底要開始動工。」

據記者查閱公告獲悉,上述兩宗土地面積分別約9580.26平方米和約34181.97平方米,約定該兩宗地上建設項目應於2017年4月1日前動工開發,至今已過去兩年時間。

深圳各區均有閑置土地,位於龍華新區民治街道梅龍路的A806-0001商住用地是已知面積最大的閑置土地,佔地面積為28.44萬平方米,被稱為黃金台山莊項目,該地塊所有權歸屬於深圳市中洲投資控股股份有限公司(000042.SZ,以下簡稱「中洲控股」),從1993年簽訂土地使用權出讓合同以後未能開發,迄今已超過25年時間。

「深圳的土地供給就像一塊海綿一樣,表面很乾,但實際上用力擠能擠出水來,」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析,「深圳看似土地資源緊缺,但閑置土地卻不少。這是因為有些用地主體看中土地增值,特別是2015年以來房價快速上漲,所以有『囤地』的情況出現。」

超六成閑置為企業原因根據2019年1月深圳市規劃局披露的《閑置土地信息表》顯示,被認定為閑置土地的地塊共有62宗,其中因政府原因的有22宗,因企業原因的有40宗,佔比超過64%。

值得注意的是,該地塊的價值近年來不斷提高,已超過上市公司中洲控股的市值。截至7月11日,中洲控股每股價格為9.62元,總市值為63.69億元,財報顯示,若黃金台項目進行開發,預計至少投入61.43億元,而中洲控股期末現金及現金等價物僅為47.79億元。

關於對該閑置地塊的處置,康達爾相關負責人告訴本報記者,由於對處置方案有異議,已經向管理部門申請聽證,後續進展仍待披露。

中洲控股董秘處人士受訪時表示,「該項目閑置的原因如政府公示所示,即政府規劃調整原因導致閑置,目前政府規劃方案仍未確定。」

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