中国写字楼租金过去几年被金融、TMT等泡沫需求大幅推高-义安新闻网
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租金空置率-中国写字楼租金过去几年被金融、TMT等泡沫需求大幅推高-义安新闻网

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在需求側,寫字樓客戶過於集中於金融、房地產和TMT等行業。數據顯示,主要城市甲級寫字樓市場金融租戶佔比上海和深圳同為38%、北京為37%、重慶為35%、廣州為24%。應當說,這些行業都存在或多或少的「泡沫」。金融需求很大程度上是金融失序的產物,大量互聯網金融以及影子銀行體系的繁榮,刺激產生大量金融企業。但這些企業的利潤並非建立在正常收益之上,而多有欺詐和套利。隨着一些互聯網金融企業跑路、倒閉以及金融供給側結構性改革,套利型金融企業無力維持,一些企業踩雷現象等,寫字樓客戶增速出現戲劇性逆轉。

從另一個角度看,長期以來中國粗放式發展使得中國服務業在不太強調專業分工的氛圍里運行,專業性不夠,效率不高,普遍處於規模發展階段,大而不強。普遍專業性不足但在一個供給過剩的環境里,服務業很難優勝劣汰,導致整體利潤率偏低,也無法讓大部分服務業企業能夠支付寫字樓過高的租金。

專業性不足背景下服務業效率不夠高,也是拖累宏觀經濟效率提升的重要原因,中國要想走出中等收入陷阱,在一個服務業已經佔主導的經濟結構中,必須提高服務業效率。金融、地產等利潤過高與整體服務業效率較低,都與競爭環境有關,即在封閉性的環境里缺乏高質量的競爭對手,因此,中國服務業向世界開放具有迫切性,現在中央政府正在推進這一進程。

寫字樓空置率上升從市場整體看,主要是供需失衡,即寫字樓供給的增速高於需求增長。中國社科院的報告顯示,2019年,全國17個城市的寫字樓新增供應預計將突破1000萬平方米,同比增長超過60%。由於寫字樓交樓周期比較長,在過去幾年,隨着中西部城市經濟高速增長,市場預期寫字樓、商業設施需求也會大幅增加,因此,加大了投入。但是,這些城市沒有產生足夠需求,而且面臨經濟下行壓力。

與此同時,中國寫字樓運營者也應該看到,被泡沫推高的租金水平無法持續,應該回歸到一個合理水平,降低宏觀租金水平可以為服務業轉型升級提供一個緩衝空間,畢竟寫字樓與客戶是共生關係。如果包括寫字樓租金在內的土地租金不能及時去泡沫化,就會長期抑制服務業發展,從而令自己面臨居高不下的空置率,隨着空置率繼續上升,租金下調將是行業自救唯一的道路。

此外,TMT企業大量湧現主要與創業潮有關。在過去幾年,中國經歷了由風險投資支持的創業潮,絕大部分創業公司並不能產生利潤而是無休止投入,但在過剩資本支持下,依然能夠在豪華寫字樓里辦公揮霍。隨着風險投資資本退潮,大量此類企業無法維持下去,廣泛的倒閉提高了寫字樓的空置率。

隨着空置率繼續上升,租金下調將是行業自救唯一的道路。

中國寫字樓租金過去幾年被金融、TMT等泡沫需求大幅推高,而傳統行業與企業無力承受過高的租金,因此,在泡沫破裂后,如果租金價格沒有及時回調,就會維持較高空置率。本質上,中國服務業企業整體利潤率還不足夠支撐當前的寫字樓租金水平。隨着經濟下行壓力加大,承受經營壓力的企業也會陸續遷離商務中心地帶,從而給整個市場租金水平施壓,何時回落到合理水平,或許要經歷一個長期調整過程。

世邦魏理仕認為,目前全國寫字樓平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個別華北的城市空置率在30%甚至35%以上。中國社會科學院城市發展與環境研究所的報告預計至2019年底,17個城市平均空置率將突破20%,武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值。

今年上半年中國一些城市寫字樓空置率受到市場關注。世邦魏理仕的數據則顯示,上半年上海優質寫字樓市場空置率同比升至18%,創下近10年新高。高力國際數據顯示,北京寫字樓整體空置率11.5%,創8年來最高值;上半年深圳甲級寫字樓空置率達到了23.3%。

中國寫字樓客戶過度集中於金融、房地產和TMT行業等,顯示出一個比較嚴重的問題,即這些行業幾乎都是由過剩資本支撐,體現出經濟結構明顯脫實向虛,大量泡沫又帶動了整個社會的租金水平上漲,從而對服務業產生成本壓力,服務業發展受到抑制。

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