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增长产业-今年龙头房企的销售甚至出现了负增长-林芝新闻

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多元化的空間增量市場規模見頂之時,「存量房時代已經到來」,貝殼找房副總裁左東華說。

2019年,中國50個主流城市中,有20個二手房的交易量超過一手;存量超過增量的城市,也從一線重點城市、強二線城市逐漸向二三線城市轉移。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康認為,根據國際經驗,國內城鎮化還有20個點的成長期。城鎮化的發展,還需要經過建區擴大、基礎設施建設和升級換代以及產業互動等。

事實上,房企的多元化實踐早已開始。從2012年就提出「城市配套服務商」的萬科,是房企在探索由開發轉向運營的樣本;萬科商業、長租、物流等新業務發展迅速。

保利白皮書中認為,增量開發進入「峰值時代」,房企應該實現多元化的發展模式。保利商業時光里事業部總經理蔡元達指出,多元化的探索,就是在尋找企業發展的第二條價值曲線,創造新的利潤增長點。

「房地產市場已接近天花板。」 7月28日,在2019博鰲·21世紀房地產論壇上,全國房地產商會聯盟主席顧雲昌預測,2019年房地產將開始下行,新房銷售額會出現負增長。

保利發展也早已進行多元化布局,更名為保利發展后,戰略定位從「雙輪驅動」過渡到「一主兩翼」,即在住宅地產開發基礎上,發展租客服務和金融業務。

如2018年新城控股實現銷售金額2210.98億元,同比增長74.82%,2019年前7月,銷售金額增長僅約29%。

而恆大則在多元化發展路上表現「激進」,跨界而行。前幾年進入快消、糧油等產業失利后,去年8月,恆大宣布進軍新能源汽車領域,今年初以來,恆大經過瑞典NEVS51%股權等一連串收購,意圖建立系統的新能源汽車產業鏈。

2019年1-6月,萬科合同銷售金額為3340億元,同比增長9.63%,是碧萬恆三巨頭中唯一一家同比增長的;碧桂園、恆大銷售均出現了5%左右的下滑。

中國恆大的銷售增速下降最明顯,從2016年85.4%銳減至2017年的34.2%,2018年更跌到10%。

但盛景已難再現。2018年四季度以來,房地產市場進入下行周期;中國開發商普遍的高速增長也不可持續了。今年上半年,各梯隊房企的銷售增速普遍放緩。

房企巨頭們的銷售已持續放緩。如碧桂園2016年銷售額猛增120%,2017年降至78%,2018年又縮水至31.25%。

這方面匹配的就是產業園區,產業新城建設運營、特色小鎮的建設運營,給房地產的轉型和未來的發展留下廣闊的空間。

曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬集團執行總裁李戰洪說,房企以地產作為載體,在商業、文化、康養等方面發展將是趨勢。

然而在房地產主業進入下行周期后,同時追求多元化的擴張,對房企而言並非易事。2018年9月以來,不少房企的多元化業務遭遇挫折,尤其是長租公寓業務。

如萬科、龍湖、碧桂園等已開始收縮長租的規模擴張;遠洋更打算退出長租公寓業務。

過去30年,從企業到居民,幾乎再也找不到一個比房地產更賺錢的行業。

房企多元化的空間有多大?李戰洪認為,房企多元化的市場容量很大,除去住房市場總量14萬億元,還有9萬億元的大教育行業,5.6萬億元的大文旅產業,5.4萬億元的大健康市場。總之,在城市化率達到75%之前,房地產行業不會有天花板。

貝殼研究院發現,依據歐美髮達國家的經驗,在人均GDP超過8000美元時,便是存量和增量交界的分水嶺。

房企切身感受到了風口的轉變。萬科今年多次強調收斂聚焦回歸基本盤,不少中小房企已面臨資金鏈壓力,上半年已有近250家中小房企破產。

過去三年,一些「黑馬」房企得益於市場紅利,增速迅猛,但到了2019年,也露出了疲軟之勢。

整體來看,房地產銷售金額增速放緩,銷售面積還出現了負增長。國家統計局數據顯示,1—6月份,商品房銷售額70698億元,僅增5.6%;商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%。

「目前房地產銷售金額是15萬億左右,中、農、工、建的大銀行提供的信貸支持是數千億。」北京師範大學金融研究中心主任鍾偉表示,進入2017、2018年後,中國流動性的供給無論是M2還是廣義信貸增速,都掉到了個位數,流動性也不再支持房地產強勁增長。

「蛋糕」越做越大的同時,增速卻明顯放緩。數據顯示,新房銷售增速從2016年34.8%的增幅一路下跌,2017年為13.7%,2018年為12.2%,2019年上半年僅增5.6%。

數據顯示,恆大、碧桂園、萬科在2018年銷售增幅均是近 5 年來最低,而今年龍頭房企的銷售甚至出現了負增長。

全聯房地產商會創會會長聶梅生也指出, 「2019年房地產正接近臨界點」,房企應從追求萬億銷售轉變到資產運營。

據國家統計局數據,2018年新建商品房銷售額14.997億元,再次刷新了歷史紀錄。

房地產行業也進入了中性增長的區間。正如萬科董事會主席郁亮所言,房地產「單邊上漲」的時代結束了,向多元化轉型已是房企的共識;但轉型並非易事,房企不能再祈求高速增長,要學會「賺小錢」。

高速增長不再高歌猛進30年的房地產市場,在2018年達到了頂峰。

首創經中副總經理徐卓強調,房地產不能盲目追求多元化發展,首先需要結合企業的戰略定位,與其他產業夥伴合作協同發展;在多元化發展中,房地產雖然有機會、有潛力,但是步子不能邁得太大,需保持規模和利潤的平衡。

房企巨頭對此早有預判。保利發展在年初的白皮書中提出,「房地產已進入峰值時代」,在15萬億的高位之後盤整,未來5—10年增量市場規模維持10萬億以上。

今日关键词:豫章书院教官涉案