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银行房地产-根据银保监会2019年银行机构房地产业务专项检查的通知-娱乐八卦新闻

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從近兩年以來不斷增加的銀行罰單來看,監管層雖加大處罰力度,但銀行資金違規入樓市現象仍屢增不減。據不完全統計,今年前7個月,銀保監會、各地銀保監局及分局開出的銀行罰單中,涉及房地產的案由多達115份,累計罰款4729萬元,主要原因有「繞道同業、購買資管產品等手段向房地產企業發放貸款」「消費貸被挪用支付購房款」「房地產信貸管理不嚴格」「違規向房地產企業提供融資」等。

32城金融「排雷」 開發商融資緊上加緊

這再次釋放出金融監管部門肅清銀行資金違規投放的決心。

但從投向佔比來看,部分股份制銀行投向房地產的貸款佔比卻更高。2018年民生銀行新增房地產業貸款1318.15億元,居上市銀行之首,佔全部新增貸款的比重為52%。在民生銀行公司類貸款金額排名中,房地產業貸款排在首位。而浙商銀行2018年房地產業貸款增速最高,達到62.01%。

更大的風險在於,「一些股份制銀行和城商行在追求利潤的動機下,以往對於銀行涉房資金的運用都採取了相對靈活的態度,轉道、挪用乃至以其他名義發放涉房貸款,變相和靈活變通地繞過涉房資金運用監管的現象比較普遍,這無形中造成金融風險急劇增加。」中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對中國房地產報記者表示。

2019年以來,房地產融資持續不斷地收緊。5月17日,銀保監會發佈23號文件,針對房地產融資做了專門的規定,詳細列舉了銀行、信託等機構需要重點清理整頓的違規點。就在23號文件發佈后不久,銀保監會緊接着就對信託機構的地產融資展開了大力度整頓。

易憲容認為,首先會對那些負債率過高的中小房地產企業造成比較大的衝擊,這些房地產企業將面臨資金斷裂的風險。一旦這種情況出現,大量的中小房地產企業面臨破產倒閉的風險。

針對房企的開發貸,中國社科院財經院近日發佈的報告稱,為穩定土地市場預期,從源頭抑制土地和房地產相關炒作,可考慮將對開發企業融資的合理管控措施制度化。

今年前7個月共有57人被「終身禁業」,涉房貸款違規是銀行人員被終身禁業的最常見原因。其中既有「開發貸」,也有按揭。比如今年4月份遼寧銀保監局對3位銀行工作人員開出了終身禁業的嚴厲處罰,理由是,對違規發放「假按揭」貸款直接負責。

房地產開發貸、個人貸款違規流入樓市都是這次檢查的重點。具體為,房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況,包括集中度管理、資本金來源真實性審查、違規向「四證」不全項目提供融資等;信貸資金被挪用流向房地產領域,如個人綜合消費貸款、經營性貸款、「首付貸」、信用卡透支等資金挪用於購房等;同業和表外業務,包括對銀行理財資金投向房地產領域非標準化資產的監督管理情況等。

「目前接受專項檢查的不僅有對公房地產業貸款,個人信用貸、消費貸、涉房商業票據質押貸款都有明顯收緊跡象。這些個貸(信用貸、消費貸)若走現金取出、繞道賬戶渠道,其真正流向銀行很難監控,很大程度上最終還是流向了房地產領域。」北京一家股份制銀行人士對中國房地產報記者表示。

種種信號意味着,肅清違規資金流入樓市之際,銀行對房地產的融資也勢必將進一步收緊,房地產企業從金融機構獲取資金將更加困難。

根據銀保監會2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知,本次房地產業務專項檢查涉及北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、鄭州、濟南、杭州、西安、南京、蘇州、洛陽、廈門、昆明、秦皇島、呼和浩特、瀋陽、長沙等32個城市,是根據國家統計局發佈的2019年6月份全國70個城市商品住宅銷售價格指數、並結合參加房地產「一城一策」試點的重點城市名單確定。

據記者了解,當前違規流入房地產的資金主要包括:以資金藉助信託的通道違規進入房地產信託;向不具備貸款條件的「四證」不全的房地產企業發放貸款;個人住房貸款管理不嚴,發放的貸款違規;信用貸、消費貸挪用進入房地產等。其中,前兩項是針對機構,后兩項是針對個人。

受規模影響,國有大行仍是房地產業貸款及個人開發貸的供應大戶。中國房地產報記者根據上市銀行財報數據統計發現,2018年末房地產業貸款餘額最高的是中國銀行,其次是農業銀行、工商銀行、建設銀行等國有大行。

7月29日,央行曾對房地產信貸進行表態,「點名」房地產行業佔用信貸資源較多,各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放。

觸碰房貸等「雷區」 中信銀行領千萬元罰單

央行數據顯示,今年二季度末,工業中長期貸款餘額8.87萬億元,同比增長5.2%;服務業中長期貸款餘額37.52萬億元,同比增長12.1%;普惠小微貸款餘額 10.71 萬億元,同比增長 22.5%。而房地產貸款餘額 41.91 萬億元,同比增長 17.1%,上半年增加 3.21萬億元,占同期各項貸款增量的 33.2%。其中,房地產開發貸餘額 11.04 萬億元,同比增長 14.6%;個人住房貸款餘額 27.96 萬億元,同比增長17.3%。

對於防範房地產貸款業務風險,中國銀保監會加緊動作,其日前發佈《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。尤其針對銀行通過表外、同業等渠道輸血房地產市場的違規行為,將面臨監管嚴格處罰。

而中信銀行一年內兩次收到銀保監會開出的千萬元巨額罰單,風險值得警惕。根據銀保監會對中信銀行的行政處罰決定,中信銀行被沒收該行違法所得33.67萬元,罰款2190萬元,合計2223.67萬元。13項違法違規行為中,涉及房地產的有:以流動資金貸款名義發放房地產開發貸款,未將房地產企業貸款計入房地產開發貸款科目。這與房地產融資正面臨更嚴格的監管不無關係。

「正因為這種專項檢查,接下來房地產行業信貸投放將受嚴控,銀行通過表外、同業等渠道輸血房地產市場的違規行為,將面臨頂格處罰。這就使得以往銀行信貸的過度擴張轉變為全面緊縮。而銀行信貸的全面收緊,可能讓高房價逐漸低頭。當然,其關鍵的地方在於這種檢查的力度。」經濟學家易憲容置評道。

天風證券陳天誠認為,繼地產信託、海外債政策收緊之後,監管此次針對開發貸、個人貸管理髮布相關政策,仍然屬於「房住不炒」長邏輯下的重要環節。當前時點從拿地、開發、銷售端的融資收緊,或對後續土地、住宅市場均產生一定影響,預計三季度銷售、開工、投資、拿地都將承壓。

據中信銀行2018年財報披露,截至2018年末,中信銀行集團公司類貸款中,房地產業和製造業居前兩位,貸款餘額分別為3129.23億元和2950.05億元,佔全部貸款的8.18%、8.67%。在不良貸款中,房地產業不良貸款餘額10.82億元,較前一年末增長2.27億元,不良貸款率也由前一年末的0.26%增長至2018年末的0.35%。中信銀行在年報中表示,房地產市場出現分化,房地產開發貸款風險有所上升。

去年12月7日,中信銀行曾因理財資金違規繳納土地款、自有資金融資違規繳納土地款等六大方面,被罰2280萬元。

「在某些情況下,銀行放貸給企業后,可能比較難回收,特別是中小銀行,所以這些銀行也是在有意發放房地產貸款。而且目前房地產仍然屬於比較優質的資產,發放貸款到房地產市場,銀行風險較小且可控。」前述銀行人士分析認為。

柏文喜分析表示,此次專項檢查以銀行資金規範使用和違規進入房地產行業為重點,必然會對銀行資金變相和轉道進入房地產行業、向房企輸入資金的亂象帶來重大影響,銀行資金在按揭領域的違規使用也會被禁止,會從供給和需求兩端對樓市產生重大影響。綜合來看,對房企的影響更大一些,會加大房企的融資難度,推高房企的資金成本,從而更多地影響到樓市的供給端,進而影響到樓市的走向。

有監管人士表示,今年以來房地產信貸規模較大或佔比較高、房地產相關業務風險較為突出、與融資規模較大的房地產企業合作較多、與交易火爆樓盤合作密切的銀行機構將成檢查重點。

預警和喊話過後,事態正在大變。銀保監會最新的公開消息是,8月9日,中信銀行因違規發放房地產開發貸款等13項違法違規行為被合計罰沒2223.7萬元,為2019年以來銀行業罰單的最高值。

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