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公司新城-包括港股上市的新城发展控股持有A股上市公司新城控股的股权-平谷新闻

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霍顿不与孙杨合影

規模和業績的飛速增長,使得新城控股成為A股市場上最炙手可熱的地產股。截至7月3日,300地產(SZ29952)累計漲幅僅為25%,地產龍頭股萬科(000002)累計漲幅為22.46%,但新城控股同期漲幅高達88.01%,呈領跑地產股之勢,其漲幅甚至超過白馬股中國平安(601318)、招商銀行(600036)、恆瑞醫藥(600276)。

公司創始人、董事長王振華通過境外多層關係,包括港股上市的新城發展控股持有A股上市公司新城控股的股權。此前,王振華兼任公司董事長、總裁等職務。2018年8月24日晚,新城控股集團發佈了公司總裁變更的公告。王振華因辭職,聘其子王曉松為公司總裁,任期與本屆董事會任期相同。王振華辭職后,將繼續擔任公司董事長及董事會提名委員會委員、戰略委員會主任委員。

正如前文所述,新城發展控股新城控股,若刨除新城控股在內,新城發展的負債總額為140.0億元。

2018年,新城控股在中國銀行間市場先後發行中期票據、永續中期票據、定向債務融資工具及超短期融資債券,募集資金79億元;在上交所完成購房尾款資產支持證券、公開及非公開公司債券的發行,募集資金55.53億元;在境外,新城控股通過發行高級美元債券,募集資金13億美元,全年平均融資成本為6.47%。

按照慣例,上市公司實際控制人出事或遭受強制措施而不能履行公司管理職責,往往直接觸發企業存續期融資的違約,以及後續融資,此番王振華個人涉案,極有可能引爆新城系公司的債務危機。

另外,2020年,有兩筆到期,分別是公司債15新城01、定向工具18新城PPN003,總規模為17.96億元;2021年有7筆債務到期,其中包括4筆私募債、3筆中期票據,共計93億元。

不過新城控股的長常規發展背後,並非毫無隱患。4月2日晚間,上交所曾針對公司年報數據發出4條問詢,要求公司就存貨大增、利息資本化、投資物業公允價值變動等內容作出進一步解釋。

另外四筆到期日分別為2020年2月16日、2020年9月12日、2021年1月22日、2023年4月15日,均為新城發展的企業債,當前總餘額為11.5億美元。

公司創立多年來,新城控股一直是江蘇常州本地開發商,不曾引起外界過多關注,直到2016年開始啟動大肆擴張型戰略后才開始逐步進入發展的高光時刻。

債務危機或被引爆如果說三四線城市市場下行以及去庫存壓力是新城控股的「遠慮」,那麼實際控制人涉案被強制執行便公司的「近憂」。

由於新城控股期末賬上資金充足,足以償付短債,但一旦實控人被刑拘的事件發酵導致「黑天鵝事件」發生,新城控股如何維持持續經營,仍是未知數。

先看H股上市平台新城發展控股,萬得數據顯示,目前新城發展在存續期內的共有5筆債,最早一筆到期日在2019年7月21日,也就是說,還有18天到期,不過該債當前餘額為零。

資料顯示,新城控股從2016年起開始進入高速發展期,克而瑞數據統計,2016年其銷售金額為685.2億元,在當年房企銷售排行榜中位列15名,2017年銷售金額為1260.1億元,同比增長87.34%,當年排名為第13名,2018年銷售金額為2210.98億元,同比增長74.93%,進入前十名,位列第8。

而無論是富域發展還是常州德潤,他們的唯一股東均為香港創拓,也就是說,香港創拓100%控制富域發展和常州德潤。香港創拓又是香港上市公司新城發展控股的全資子公司。再往上行,新城發展控股的第一大股東是富域香港,持股比例為71.23%,而王振華通過兩層離岸公司,全資控制富域香港。也就是說王振華持有新城發展71.23%股權,通過所控制公司最終持有新城控股47.845%股權。

事實上,快速擴張的新城控股已經連續兩年總資產增速超過70%,庫存增速超過90%,公司規模擴張之勢頭頗為凌厲。但在市場橫盤或縮量的走勢之下,該集團面臨的去庫存壓力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四線城市,也為去庫存任務帶來新的挑戰。

公司績效方面,2018年新城控股錄得營業收入541.33億元,同比增長33.58%,歸母凈利潤104.91億,同比增長74%,扣非凈利潤75.97億,同比增長51.87%。

地產新貴逢「水逆」新城系公司是近年地產界黑馬,憑藉三四線城市的廣泛布局,公司規模得以急速膨脹。在地產業內人士眼中,新城一直是一家外表低調內在狼性的公司,工作強度極大,幾年前開始,公司很多部門例會就習慣放在周末,員工對此也是有所怨言。

2022年有6筆債務到期、2023年有4筆債務到期、2024年有1筆債務到期。

新城控股的控股股東為富域發展集團,富域發展集團持有新城控股61.06%的股權,此外,新城控股還有6.11%股權債常州德潤手上,這兩者加起來共持有新城控股67.17%股權。

新城控股方面,2018年末,新城控股資產總額為3303.2億元,比上年增加79.98%;負債總額為2793.6億元,比上年增加77.32%。其中,流動負債為2255.0億元,比上年增加72.82%,非流動負債538.7億萬元,比上年增加99.00%。

新城控股2018年報顯示,至期末,公司短期負債為22.7億元,一年內到期的非流動負債為107.5億元,同期公司貨幣資金為400.09億元。

到2018年末,新城發展現金及等價物賬面值由2017年12月31日的205.4億元增加100.6%至2018年12月31日的412.14億元。同期,新城發展未償還的借貸及可轉換債券為835.72億元,其中270.57億元將於一年內償還。

資料顯示,2018年度新城控股總資產增長較快,達3300億,同比大增約80%,其中存貨1455.73億,同比去年大增90.59%,激增的存貨量佔總資產的44.07%。

據萬得數據,目前新城在存續期的債券有21筆,包括超短融、公司債、私募債、中期票據、定向工具等,總規模為257.55億元。

新城控股以「住宅+商業」為其核心經營模式,在城市布局方面以上海為中樞,長三角為核心,同時開發環渤海、中西部、粵港澳大灣區等地,報告期內,公司進入全國98個大中型城市,銷售面積1812.06萬平方米,同比增長95.21%,初步實現全國化布局。

新城控股最快到期的一筆債務是19新城控股SCP001,2019年10月11日到期,當前餘額為6億元。

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